Không nên mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay

Việc mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay lâu nay diễn ra phổ biến. Tuy nhiên, đây được xem là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện đất đai ngày một gia tăng và khiến không ít người mất trắng vì giao dịch bất động sản theo kiểu niềm tin.

Người dân cần thực hiện việc công chứng, chứng thực các hợp đồng mua, bán nhà, đất nhằm đảm bảo tính pháp lý trong giao dịch.

Vào năm 2008, anh L.T.N., ở ấp Thạnh Thuận, xã Đông Thạnh, huyện Châu Thành, mua một miếng đất của người dì ruột, với giá gần 200 triệu đồng. Khi mua bán, hai bên chỉ làm giấy viết tay. Vì nghĩ người thân trong gia đình nên anh N. không quan tâm đến tờ giấy viết tay năm ấy và để thất lạc.

Đến năm 2017, anh N. lập gia đình, có ý định xây dựng nhà để vợ chồng ra ở riêng thì bị gia đình người dì cản trở, không đồng ý giao đất. Họ yêu cầu anh N. cung cấp giấy tờ chứng minh giao dịch mua bán, lúc này, anh N. mới vỡ lẽ. Bởi phần đất ấy giờ giá thị trường tăng lên gấp đôi so với giá thời điểm mua, nên người dì ruột không muốn giao đất.

Tiền đã đưa mà đất lại không được nhận, dẫn đến lời qua tiếng lại rồi hai bên cãi vã và không nhìn mặt nhau. Anh N. muốn kiện người dì ra tòa nhưng không có bất cứ giấy tờ nào để chứng minh, đành chấp nhận mất trắng tài sản mà bao năm dài tích góp mới mua được.

Những năm gần đây, do nhu cầu về đất ở ngày càng tăng nên hoạt động mua bán đất, nhất là ở các vùng nông thôn trở nên sôi động. Đáng nói là thủ tục mua, bán rất đơn giản, nếu bên bán và bên mua thỏa thuận được giá sẽ làm hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay, không đảm bảo các yêu cầu theo quy định của pháp luật.

Nhiều người do không hiểu biết, nhưng cũng có người dù biết việc mua bán này tiềm ẩn rủi ro nhưng do ngại thủ tục hành chính hoặc giao dịch ngầm để tránh đóng thuế. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện.

Luật sư Trần Văn Độ, Trưởng Văn phòng luật sư Trần Độ, Đoàn luật sư tỉnh Hậu Giang, cho biết, theo quy định của Bộ luật Dân sự thì việc mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay, không qua cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức, thiếu tính pháp lý.

 Tuy nhiên, với thực trạng nhiều trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay nên Nhà nước đã có những quy định nới lỏng thời hạn hợp thức hóa các giao dịch này cho người dân. Cụ thể là năm 2007, người dân được hợp thức hóa việc mua đất trước ngày 1-7-2004; năm 2014 cho phép hợp thức hóa việc mua đất trước ngày 1-1-2008 cũng như kể từ ngày 3-3-2017, mua đất bằng giấy viết tay trước ngày 1-7-2014 cũng được cấp “sổ đỏ”.

Việc hợp thức hóa nêu trên được áp dụng khi không có tranh chấp phát sinh và được cụ thể hóa trong 2 trường hợp. Thứ nhất, mua bán nhà đất bằng giấy viết tay đối với đất chưa có “sổ đỏ” thì tại Nghị định số 01/2017 có quy định, các trường hợp đang sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu… lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền.

Mặt khác, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển khi: sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1-1-2008; sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1-1-2008 đến trước ngày 1-7-2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 của nghị định này; sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng trước ngày 1-7-2014.

Thứ hai, mua bán nhà đất bằng giấy viết tay đối với đất đã có “sổ đỏ”, thì khoản 2, Điều 82 Nghị định số 43/2014 quy định: Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng trước ngày 1-7-2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đồng, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng hiện có; văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.

Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp,… Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì cơ quan nhận đăng ký sẽ lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp giấy chứng nhận để làm thủ tục, đồng thời cấp giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.

Thế nhưng, các trường hợp trên đều là giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng không có tranh chấp về việc chuyển nhượng nhà đất. “Khi có phát sinh tranh chấp thì hình thức giao dịch bằng giấy viết tay có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu do vi phạm về hình thức và khi đó, các bên sẽ phải khôi phục tình trạng ban đầu, trao trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015”, luật sư Trần Văn Độ cho biết.

Cũng theo luật sư Trần Văn Độ, để tránh những trường hợp rủi ro khi mua bán nhà, đất, người dân nên tuân thủ theo quy định của pháp luật, phải làm thủ tục để công chứng, chứng thực tại UBND cấp xã hoặc các tổ chức hành nghề công chứng. Trên cơ sở tuân thủ quy định về hình thức thực hiện giao dịch sẽ là điều kiện để đảm bảo giao dịch này hợp pháp, an toàn.

Bài, ảnh: ĐÌNH BẢO