Nhiều rủi ro khi giao dịch với hợp đồng “2 giá”

Thực tế hiện nay trong đời sống, việc chuyển nhượng bất động sản “2 giá” đang diễn ra khá phổ biến nhằm trốn thuế, giảm thuế. Hành vi này vi phạm pháp luật, có thể bị xử phạt hành chính, thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Để hiểu rõ hơn các quy định pháp luật đối với vấn đề này, phóng viên Báo Hậu Giang đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Hoàng Mạnh (ảnh), Phó Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh.

Thực tế việc chuyển nhượng bất động sản “2 giá” là gì, thưa ông ?

 - Chuyển nhượng bất động sản “2 giá” có thể hiểu là việc chuyển nhượng một bất động sản nhưng các bên lập 2 hợp đồng chuyển nhượng với 2 giá khác nhau nhằm trốn, giảm số thuế, lệ phí phải nộp.

Người dân đến thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất đai tại một văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh.

Khi chuyển nhượng bất động sản “2 giá”, các bên thường lập 2 hợp đồng cụ thể như sau: Hợp đồng thứ nhất là hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Hợp đồng này sử dụng để khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động theo quy định (đăng ký sang tên). Giá chuyển nhượng tại hợp đồng này thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế mà các bên thỏa thuận nhằm giảm số tiền phải đóng thuế.

Hiện nay, theo quy định tại khoản 11 Điều 2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định: Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định là căn cứ tính thuế đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Còn hợp đồng thứ hai là hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng này là “giá thực tế” mà bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng.

Vậy những rủi ro khi chuyển nhượng bất động sản “2 giá” là gì, thưa ông ?

- Khi chuyển nhượng bất động sản “2 giá” có thể xảy ra việc tranh chấp và mất tiền, trong đó, rủi ro ở trường hợp này thuộc về bên chuyển nhượng (bên bán).

Cụ thể, khi có 2 hợp đồng, trong đó chỉ có một hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì theo quy định hợp đồng này sẽ có hiệu lực và được pháp luật bảo vệ. Nói cách khác, pháp luật sẽ ghi nhận hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực với giá thấp hơn nhiều so với “giá thực tế”. Và khi đó bên chuyển nhượng dễ “bị mất tiền” nếu bên nhận chuyển nhượng chưa trả hoặc chưa trả hết số tiền chênh lệch.

Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng cũng gặp rủi ro nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu là các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (theo khoản 2 Điều 131, Bộ luật Dân sự 2015 - PV). Lúc này, bên nhận chuyển nhượng chỉ nhận được số tiền trong hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp chứng minh tồn tại hợp đồng theo giá thực tế.

Thưa ông, việc chuyển nhượng “2 giá” có vi phạm pháp luật và có thể bị xử lý như nào ?

- Hiện nay, theo quy định tại Nghị định 125/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn thì hành vi khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn thực tế dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với các mức phạt như: Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ; phạt tiền 1 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết giảm nhẹ trở lên; phạt tiền 2 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết tăng nặng… Ngoài việc bị phạt tiền, người bị xử phạt còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, đó là buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách của Nhà nước.

Trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách trong thời hạn 10 năm trở về trước, kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm.

Ngoài ra, người chuyển nhượng bất động sản “2 giá” nhằm trốn thuế có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với hình phạt chính là phạt tiền hoặc phạt tù có thời hạn đến 7 năm về tội trốn thuế theo quy định tại Điều 200, Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này !

Đ.BẢO thực hiện