Bỏ cọc là phạm pháp, có thể bị phạt cọc

Bỏ cọc là phạm pháp, có thể bị phạt cọc.mp3

Cứ nghĩ bỏ cọc sẽ không gây ra những hệ lụy gì lớn lao nhưng thật sự nhiều người đã phải bồi thường. Gần đây khi giá bán sầu riêng đang “nóng” cũng có người đơn phương bỏ cọc, hậu quả là bài học nhớ đời (?)

Tòa xét xử một vụ án tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc.

Tháng 12-2024, Tòa án nhân dân (TAND) tỉnh đưa ra xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua sầu riêng giữa ông S. và ông H., ngụ huyện Châu Thành.

Trước đó, tháng 12-2023, ông S. ký hợp đồng mua sầu riêng trái của vườn nhà ông H., hai bên có làm hợp đồng viết tay. Nội dung là ông S. mua sầu riêng loại Ri6 của ông H. với giá 90.000 đồng/kg, khi ký hợp đồng có đặt cọc 50 triệu đồng. Sau đó, từ ngày 31-12-2023 đến ngày 5-1-2024, ông S. có cân cho ông H. 3 lần 46kg sầu riêng bị chín rụng và cắt 1 lần 261kg, trả tiền xong. Sau đó, ông S. có hẹn ông H. ngày 7-1-2024 sẽ cắt sầu riêng cho ông H., nhưng ông H. nói phải cắt liền, vợ ông H. thì đồng ý cắt ngày 7-1-2024.

Đến ngày 7-1-2024, ông S. xuống cắt sầu riêng thì ông H. đã bán cho người khác, từ đó tranh chấp phát sinh.

Ông S. cho rằng theo hợp đồng mua bán không có thỏa thuận ngày phải cắt dứt điểm sầu riêng, ông không vi phạm hợp đồng. Còn ông H. đã nhận cọc nhưng tự ý bán cho người khác là vi phạm hợp đồng. Do đó, ông S. khởi kiện, yêu cầu ông H. trả lại 50 triệu đồng và phạt cọc 50 triệu đồng.

Kết thúc, tòa chấp nhận thỏa thuận của các đương sự: ông H. trả lại 40 triệu đồng cho ông S. (ông S. hỗ trợ cho ông H. 10 triệu đồng).

TAND huyện Phụng Hiệp cũng vừa đưa ra xét xử vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn là bà L. và bị đơn là ông N., ngụ xã Long Thạnh.

Theo nội dung vụ án, ngày 14-10-2022, bà L. và ông N. thỏa thuận đặt cọc 220 triệu đồng để đảm bảo cho việc ông N. sẽ chuyển nhượng cho bà L. phần đất có diện tích 700m2.

Tuy nhiên, đến ngày 14-1-2023 thì hai bên không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng do ông N. không có đầy đủ giấy tờ để thực hiện việc công chứng. Vì vậy, bà L. khởi kiện, yêu cầu ông N. trả lại tiền cọc và chịu số tiền phạt cọc 220 triệu đồng.

Trong quá trình thu thập chứng cứ, tài liệu vụ án, TAND huyện Phụng Hiệp xác định phần đất trên cấp cho hộ ông N. nhưng hợp đồng đặt cọc chỉ có cá nhân ông N. đứng tên ký với bà L. Do đó, TAND huyện Phụng Hiệp đã tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc ông N. có nghĩa vụ trả lại tiền cọc đã nhận của bà L.

Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận cọc một tài sản đặt cọc trong một thời hạn nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; đây là biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, đồng thời cũng là giao dịch dân sự.

Theo luật gia Nguyễn Hoàng Mạnh, Phó Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh, vì là giao dịch dân sự nên việc đặt cọc phải đảm bảo đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như chủ thể tham gia có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự, tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, giao dịch không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức…

Đồng thời, khi tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc đòi hỏi người dân phải tìm hiểu kỹ và đảm bảo các điều khoản, hồ sơ liên quan giao dịch mua bán phù hợp. Cụ thể như, khi soạn thảo, các bên nên thỏa thuận rõ về số tiền đặt cọc, thời gian đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên, trường hợp nào phạt cọc… Trước khi thực hiện thì cần thống nhất nội dung giữa các bên để tránh tranh chấp xảy ra. 

Luật sư Hồ Quốc Thanh, Đoàn luật sư tỉnh, trao đổi thêm, khi làm hợp đồng đặt cọc, đặc biệt là đối với đất đai, các bên cần đọc thật kỹ hợp đồng, xem xét các điều khoản, phần mô tả có đúng như hiện trạng, đảm bảo công bằng, bình đẳng với nhau trong giao kết… Tốt nhất, hai bên cần thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng nếu giá trị giao dịch lớn, không nên sử dụng các mẫu hợp đồng có sẵn bởi có thể có nhiều sơ hở dẫn đến phát sinh tranh chấp.

B.B