Cần đảm bảo các điều kiện khi tách thửa

Theo Luật Đất đai năm 2024, muốn chuyển nhượng hoặc tách một thửa đất ra nhiều thửa đất khác nhau để xây dựng nhà ở, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời tuân thủ nhiều quy định khác như quy hoạch, đảm bảo diện tích tối thiểu, không có tranh chấp…

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu và loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Điều kiện chuyển nhượng đất ở

Đất ở là đất dùng để xây dựng nhà ở và các công trình gắn liền với đất. Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, sử dụng ổn định lâu dài, bao gồm: đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn.

Theo ông Phạm Mạnh Phương, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, đất ở cũng như các loại đất khác thuộc nhóm phi nông nghiệp, muốn chuyển nhượng được thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 45, Luật Đất đai năm 2024.

Chẳng hạn như phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật. Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. Trong thời hạn sử dụng đất, quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật…

Cũng theo ông Phạm Mạnh Phương, quyền chuyển nhượng đất ở của cá nhân trong trường hợp đất đang bị thu hồi, trưng dụng chỉ thực hiện được khi Nhà nước bãi bỏ việc thu hồi, trưng dụng hoặc sau 12 tháng thông báo thu hồi đất nhưng không được thực thi, dẫn tới thông báo thu hồi đất hết hiệu lực theo khoản 5, Điều 85 Luật Đất đai năm 2024...

Đất ở có được phân “nền” chuyển nhượng ?

Do nhu cầu cuộc sống, kinh tế, chỗ ở..., không ít người muốn tách một thửa đất ở của mình ra làm nhiều thửa đất nhỏ hơn để chuyển nhượng, tặng cho con, người thân để xây dựng nhà ở hoặc dùng vào mục đích khác.

Về vấn đề này, theo ông Bùi Văn Hải, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, đất ở, xây dựng làm nhà ở một khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân thì cá nhân đó có đầy đủ quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 như: quyền chung của người sử dụng đất (Điều 26); quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 27) và tách thửa, hợp thửa (Điều 220)...

Cũng theo ông Bùi Văn Hải, việc tách một thửa đất ở ra làm nhiều thửa nhỏ hơn của cá nhân phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024. Đây là quy định rất mới, được Luật Đất đai năm 2024 quy định ngay trong luật, không phải chờ các văn bản dưới luật hướng dẫn việc tách thửa, hợp thửa như Luật Đất đai năm 2013.

Chẳng hạn, tại khoản 1, Điều 220, Luật Đất đai năm 2024 quy định, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây: thửa đất đã được cấp “sổ đỏ”; thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất; đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Ngoài các nguyên tắc, điều kiện trên, khoản 2, Điều 220, Luật Đất đai năm 2024 còn có quy định, việc tách thửa phải bảo đảm thêm các điều kiện như: các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh; trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề; trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

“Một khi thửa đất đảm bảo nguyên tắc, điều kiện theo khoản 1 và khoản 2, Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 thì cá nhân có quyền tách một thửa đất ở ra thành nhiều thửa đất ở nhỏ hơn và chuyển nhượng thửa đất sau khi tách cho người khác”, ông Hải cho biết.

Đ.B