Đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách thửa

Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024), UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 33/2024 quy định về điều kiện tách thửa, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh.

Quyết định số 33/2024 của UBND tỉnh quy định, diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất ở là 45m2.

Theo đó, đối với đất phi nông nghiệp, điều kiện để tách thửa phải đảm bảo điều kiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 220, Luật Đất đai năm 2024 và không thuộc các trường hợp không được tách thửa sau đây: Đất thuộc dự án nhà ở, khu dân cư, tái định cư và khu đô thị mới theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp thông báo thu hồi đất đã quá 12 tháng kể từ ngày ký); tự quy hoạch phân lô, phân thửa, phân chia đất làm đường khi chưa có chủ trương chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, cũng không được tách thửa.

 Ngoài ra, đất thuộc các trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; các trường hợp thuê đất trong các khu, cụm công nghiệp (trừ trường hợp được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê); các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, nhưng chưa triển khai thực hiện dự án hoặc dự án đã triển khai thực hiện, nhưng chưa hoàn thành theo quyết định phê duyệt dự án đầu tư. Đất thuộc dự án đầu tư, nhưng đã hết thời hạn đầu tư không được gia hạn tiến độ đầu tư, thì sẽ không được tiến hành tách thửa. 

Đối với đất nông nghiệp, Quyết định số 33/2024 quy định, ngoài các điều kiện theo quy định tại Điều 220, Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa đối với đất nông nghiệp phải đảm bảo cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết phục vụ cho sản xuất nông nghiệp; không thuộc trường hợp tự chuyển mục đích đất nông nghiệp xây dựng nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt để ở trên đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép theo quy định (trừ trường hợp đã chuyển mục đích, xây nhà ở trước ngày 1-8-2024). 

Bên cạnh quy định về điều kiện tách thửa, quyết định của UBND tỉnh cũng quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp. Theo đó, để được phép tách thửa đất phi nông nghiệp, diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất ở là 45m2 và phải đảm bảo một trong các điều kiện sau: Trường hợp thửa đất tiếp giáp với đường có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m thì kích thước các cạnh của thửa đất lớn hơn hoặc bằng 5m; trường hợp thửa đất tiếp giáp với đường có lộ giới nhỏ hơn 20m thì kích thước các cạnh của thửa đất lớn hơn hoặc bằng 4m; trường hợp thửa đất không tiếp giáp với đường giao thông, thì kích thước các cạnh của thửa đất lớn hơn hoặc bằng 4m và phải đảm bảo có lối đi hoặc được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. 

Riêng diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là 60m2 và phải đảm bảo một trong các điều kiện quy định như trên. Trong trường hợp cạnh của thửa đất không là đường thẳng (đường cong, đường gấp khúc) thì kích thước cạnh của thửa đất được tính là tổng chiều dài các đoạn cong, đoạn gấp khúc. Đối với đất nông nghiệp, cũng quy định rõ diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác), đất nuôi trồng thủy sản là 700m2. Đối với đất cây lâu năm, đất rừng sản xuất và đất nông nghiệp khác là 300m2. 

Mặt khác, nhằm đảm bảo các quyền của người sử dụng đất, UBND tỉnh cũng quy định các trường hợp không áp dụng điều kiện, diện tích tối thiểu tách thửa. Cụ thể, tách thửa để thực hiện thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tách thửa do người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước để thực hiện các dự án, công trình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội địa phương; tách thửa để thực hiện chính sách của Nhà nước về đất đai cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện chính sách, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, nhà đại đoàn kết.

Ông Nguyễn Hoàng Anh, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, cho rằng, Quyết định số 33/2024 đảm bảo tính đồng bộ, chặt chẽ và khả thi, thể hiện qua việc với mỗi loại đất có nhiều phương án; điều kiện về diện tích tối thiểu cũng có điểm mới, vừa khắc phục được các tồn tại hiện nay, vừa giải quyết được nhu cầu tách thửa cho người dân, nhưng không để xảy ra tình trạng lạm dụng quy định dẫn đến phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng ở đô thị.

P.T