Đặt cọc mua bán đất, nên chặt chẽ để tránh tranh chấp

Đặt cọc mua bán đất, nên chặt chẽ để tránh tranh chấp.mp3

Trong những năm qua, các tranh chấp liên quan đến đất đai diễn ra khá phức tạp và có chiều hướng càng gia tăng, nhất là một số tranh chấp xảy ra trong quá trình thực hiện các hợp đồng, giao dịch chuyển nhượng đất đai.

Tòa xét xử vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc đất.

Theo ngành chức năng, nguyên nhân phần lớn các tranh chấp liên quan đến đất đai phát sinh là do biến động về giá đất, việc chuyển nhượng của các đương sự có trường hợp chưa tuân thủ về hình thức; quá trình sử dụng đất có sự chồng lấn giữa các hộ dân, mâu thuẫn về thừa kế… Chưa kể, thời gian gần đây, xuất hiện một số vụ tranh chấp đất do liên quan đến hợp đồng giả cách (vay mượn bằng cách ký hợp đồng bán tài sản) và tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua bán đất.

Vừa qua, Tòa án nhân dân tỉnh mở phiên tòa dân sự phúc thẩm, xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc liên quan đến đất đai. Theo hồ sơ vụ việc, vào ngày 24-1-2022, ông S. và ông G. có lập giấy nhận tiền cọc với thỏa thuận ông G. chuyển nhượng cho ông S. quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diện tích 3.500m2, tọa lạc tại ấp Phước Long, xã Đông Phước A, huyện Châu Thành, với giá chuyển nhượng là 600 triệu đồng.

Đặt cọc lần đầu là 200 triệu đồng, đến ngày 7-9-2022, ông G. nhận thêm tiền cọc lần 2 là 300 triệu đồng. Tuy nhiên, một thời gian sau, do ông G. chưa thực hiện việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên cho ông S. như thỏa thuận, nên ông S. khởi kiện yêu cầu bị đơn hoàn trả lại tiền cọc 500 triệu đồng và tiền phạt cọc 500 triệu đồng.

Tại tòa, phía ông G. không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông S., vì cho rằng ông đã đi làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng do đất bị lộn thửa và người giáp ranh đất với ông đi nước ngoài chưa về, nên chưa làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Vì vậy, ông G. mong muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, không đồng ý phạt cọc. Quá trình xét xử vụ án, tòa đã chấp nhận một phần khởi kiện của nguyên đơn về việc trả lại tiền đặt cọc và cũng không phạt cọc đối với ông G. do nguyên nhân khách quan. 

Trước đó, Tòa án nhân dân huyện Châu Thành cũng giải quyết vụ tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặc cọc đất. Cụ thể, vào năm 2022, ông T. và ông C. thỏa thuận đặt cọc 200 triệu đồng để đảm bảo cho việc ông T. sẽ nhận chuyển nhượng nhà và đất của ông C. với giá chuyển nhượng là 1,75 tỉ đồng. Ông C. đã nhận đủ số tiền cọc và đã giao nhà cho ông T. quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, phía ông C. nhiều lần liên hệ với ông T. để hoàn tất giấy tờ chuyển nhượng, nhưng ông T. không phản hồi, nên ông C. đã chuyển nhượng cho người khác. Do đó, ông T. khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, buộc ông C. trả lại tiền đặt cọc, nhưng ông C. không đồng ý.

Thông tin từ Tòa án nhân dân (TAND) tỉnh, đầu năm đến nay, toàn tỉnh tiếp nhận trên 1.100 vụ việc tranh chấp dân sự, trong đó gần 20% là các vụ tranh chấp liên quan đến đất đai, như tranh chấp quyền sử dụng đất; về việc đòi lại đất lấn chiếm, cho thuê, mượn; về hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc đất. 

Luật sư Hồ Quốc Thanh, Đoàn Luật sư tỉnh, cho biết, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận cọc một tài sản đặt cọc trong một thời hạn nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong đó, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng tài sản, mua bán hàng hóa, nhất là chuyển nhượng đất đai thường gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như số tiền đặt cọc, thời gian đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên.

“Đối với hợp đồng đặt cọc, pháp luật không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý thì hợp đồng đặt cọc nên được công chứng để phòng ngừa trường hợp tranh chấp”, luật sư Thanh chia sẻ.

Còn theo ông Đồng Việt Phương, Phó Giám đốc Sở Tư pháp, đặt cọc là biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, cũng là giao dịch dân sự. Vì là giao dịch dân sự nên phải đảm bảo đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Do đó, theo ông Phương, việc ký kết hợp đồng đặt cọc cũng đòi hỏi người dân phải tìm hiểu kỹ và đảm bảo các điều khoản, hồ sơ liên quan giao dịch mua bán phù hợp, để tránh trường hợp xảy ra tranh chấp khiến đôi bên vừa tốn thời gian, lại vừa mất tiền.

P.T