Đưa giá đất bồi thường sát với giá thị trường

Chính phủ vừa có tờ trình gửi Quốc hội về việc đề xuất cho phép Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 1-8-2024. Có thể thấy, với hàng trăm điểm mới, luật mới này được kỳ vọng sẽ tạo cơ sở pháp lý phù hợp cho việc quản lý, sử dụng đất, đặc biệt là các quy định về giá đất.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, phải bố trí xong tái định cư mới ra quyết định thu hồi đất.

Thực tế trong những năm qua, các khiếu nại về giá đất khi Nhà nước thu hồi đất, chiếm khoảng 70% các khiếu nại liên quan đến đất đai trên địa bàn tỉnh.

Bỏ quy định về khung giá đất

Hiện nay, theo quy định tại Điều 114, Luật Đất đai năm 2013, khung giá đất là giá do Nhà nước ban hành định kỳ 5 năm/lần. Đây là cơ sở để UBND các tỉnh, thành phố căn cứ xây dựng và công bố, áp dụng bảng giá đất ở từng địa phương.

Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Giá đất thứ nhất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.

Ông Nguyễn Hoàng Mạnh, Phó Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh, thành viên Đoàn công tác liên ngành giải quyết khiếu nại tỉnh, cho rằng, lợi dụng cơ chế hai giá đất, nhiều người thường kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn mức giá thực tế khi chuyển nhượng đất đai để giảm số thuế phải nộp.

Mặt khác, với những trường hợp bị thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, người dân chịu thiệt hại do được đền bù (áp dụng giá Nhà nước) thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Từ đó, gây khiếu kiện, tranh chấp đất đai kéo dài...

Theo ông Bùi Văn Hải, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhằm khắc phục những hạn chế trên, Luật Đất đai năm 2024 không còn quy định khung giá đất. Đồng thời, tại Điều 159 luật quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1-1-2026.

Hàng năm, UBND cấp tỉnh phải trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1-1 năm sau. Việc ban hành bảng giá đất sẽ phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý.

Ví dụ khi thu hồi đất, việc định giá bồi thường không thể thấp hơn bảng giá đã công bố, trong khi bảng giá này phản ánh được giá thị trường, bởi được cập nhật hàng năm, nên sẽ khắc phục được thực trạng khiếu kiện cho rằng giá bồi thường thấp…

“Mặt khác, khi áp dụng Luật Đất đai năm 2024, những thông tin về giá đất sẽ được công khai, việc mua bán phải đăng ký. Từ đó, hạn chế và đi đến triệt tiêu tình trạng khai khống giá thấp hơn để trốn thuế”, ông Bùi Văn Hải nhấn mạnh.

Bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất

Cũng theo Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường Bùi Văn Hải, Luật Đất đai năm 2024 đã điều chỉnh nhiều vấn đề liên đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Cụ thể như luật quy định phải bố trí tái định cư xong mới ra quyết định thu hồi đất.

Đó là quy định hoàn toàn mới thực hiện theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII. Cụ thể, tại khoản 3, Điều 80, Luật Đất đai năm 2024 quy định, một trong những điều kiện thu hồi đất là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của luật này.

Còn tại khoản 6, Điều 91 quy định, UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.

Hiện nay, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, chỉ cần hoàn thành xây dựng nhà ở/cơ sở hạ tầng của khu tái định cư thì sẽ được ra quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày.

Điều đó, dẫn tới thực trạng, việc xây dựng các khu tái định cư không được đầu tư theo quy định, chưa quan tâm đầy đủ đến nhu cầu và điều kiện của người được tái định cư. Thậm chí, có nơi xảy ra tình trạng các khu nhà ở xã hội, nhà tái định cư được xây dựng nhưng bị bỏ hoang, xuống cấp, gây lãng phí.

Vì thế, Luật Đất đai năm 2024 điều chỉnh chính sách về tái định cư, vừa thể hiện sự công bằng, rõ ràng của Nhà nước đối với người bị thu hồi đất, vừa thể hiện tính nhân văn của Đảng và Nhà nước trong việc quan tâm tạo lập chỗ ở ổn định cho người dân có đất bị thu hồi.

B.B