Hợp đồng đặt cọc càng chi tiết càng tốt

Hiện nay, đa số giao dịch mua bán tài sản, hàng hóa đều thực hiện việc đặt cọc để đảm bảo tính pháp lý ràng buộc giữa đôi bên. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc diễn ra khá phổ biến, do vậy mỗi người dân khi thực hiện việc đặt cọc cần tìm hiểu kỹ và áp dụng đúng.

Tòa xét xử một vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Hợp đồng đặt cọc thường được hình thành trong quá trình thực hiện các giao dịch mua bán, trong đó chủ yếu là giao dịch liên quan đến đất đai. Các tranh chấp thường liên quan đến việc đòi lại tiền cọc và xác định lỗi của đôi bên để xem xét có hay không việc phạt cọc.

Đa phần các khiếu kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc là do một trong các bên không thực hiện đúng các cam kết nêu trong hợp đồng đặt cọc.

Năm 2021, ông P. và ông S., cùng ngụ huyện Phụng Hiệp ký kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Long Thạnh diện tích hơn 8.100m2 với giá 779 triệu đồng.

Hai bên có ký kết hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận nếu ông S. không chuyển nhượng được tài sản theo hợp đồng thì phải trả lại tiền đặt cọc là 100 triệu đồng và tiền phạt cọc 100 triệu đồng.

Sau khi hết hạn hợp đồng, ông S. vẫn không chuyển giao được tài sản và không trả tiền cọc theo thỏa thuận nên ông P. làm đơn khởi kiện.

Đến năm 2023, Tòa án nhân dân (TAND) huyện Phụng Hiệp đã tuyên buộc ông S. phải trả cho ông P. 200 triệu đồng, bao gồm tiền đặt cọc và phạt cọc như thỏa thuận.

Suôn sẻ là vậy, song trên thực tế có trường hợp pháp luật công nhận. Điển hình như TAND huyện Châu Thành vừa đưa ra xét xử vụ án dân sự tranh chấp giữa nguyên đơn là ông T. và bị đơn là vợ chồng ông C., bà H., cùng ngụ thị trấn Ngã Sáu.

Theo nội dung vụ án, ngày 22-4-2022, ông T. và ông C. thỏa thuận đặt cọc 200 triệu đồng để đảm bảo cho việc ông T. sẽ nhận chuyển nhượng nhà và đất của ông C. với giá chuyển nhượng là 1,75 tỉ đồng. Ông C. đã nhận đủ số tiền cọc và đã giao nhà cho ông T. quản lý, sử dụng.

Tuy nhiên sau đó phía ông C. nhiều lần liên hệ với ông T. để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhưng ông T. không phản hồi, nên ông C. đã chuyển nhượng cho người khác. T. khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, buộc C. trả lại tiền cọc.

Trong quá trình thu thập chứng cứ, tài liệu vụ án này, TAND huyện Châu Thành xác định nội dung hợp đồng đặt cọc không thỏa thuận thời hạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời tài sản chuyển nhượng được hình thành trong thời kỳ hôn nhân của ông C. và vợ, nhưng hợp đồng đặt cọc chỉ do ông C. đứng tên. Do đó, TAND huyện Châu Thành đã tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc ông C. có nghĩa vụ trả lại tiền cọc đã nhận của ông T.

Theo ông Dương Quốc Tuấn, Phó Chánh án TAND tỉnh, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận cọc một tài sản đặt cọc trong một thời hạn nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đây là biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, đồng thời cũng là giao dịch dân sự.

“Vì là giao dịch dân sự nên nó phải đảm bảo đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và cũng để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của các bên khi không may xảy ra tranh chấp”, ông Tuấn cho biết.

Việc ký kết hợp đồng đặt cọc cũng đòi hỏi người dân phải tìm hiểu kỹ và đảm bảo các điều khoản, hồ sơ liên quan giao dịch mua bán phù hợp. Tránh trường hợp xảy ra tranh chấp khiến đôi bên vừa tốn thời gian lại vừa mất tiền.

Theo luật sư Phan Văn Hùng, Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng tài sản, mua bán hàng hóa gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như: số tiền đặt cọc, thời gian đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên… Khi thực hiện thì cần thống nhất giữa các bên và thông tin càng chi tiết càng tốt để tránh tranh chấp xảy ra.

“Đối với hợp đồng đặt cọc, pháp luật không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý thì hợp đồng đặt cọc nên được công chứng để phòng ngừa trường hợp tranh chấp”, luật sư Hùng chia sẻ.

Bài, ảnh: B.B