Nhiều rủi ro khi mua bán đất tái định cư

Tái định cư là chính sách được Nhà nước áp dụng khi thu hồi đất nhằm đảm bảo cho người bị thu hồi đất có điều kiện tiếp tục duy trì, ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn diễn ra nhiều trường hợp người được bố trí tái định cư bán lại quyết định giao nền tái định cư cho người khác, điều này dẫn đến nhiều hệ lụy pháp lý.

Việc mua bán đất tái định cư hiện tại đang tồn tại rất nhiều rủi ro pháp lý.

Vừa qua, ông T., ngụ xã Bình Thành, huyện Phụng Hiệp, khiếu nại đến UBND tỉnh về việc UBND huyện Phụng Hiệp ban hành quyết định hủy bỏ quyết định giao đất cho hộ ông T. vào Khu tái định cư xã Bình Thành phục vụ dự án xây dựng công trình đường bộ cao tốc Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2021-2025.

Trước đó, vào tháng 12-2023, ông T. được UBND huyện Phụng Hiệp giao đất theo diện tái định cư, tuy nhiên, sau kiểm tra, UBND huyện Phụng Hiệp đã hủy quyết định giao đất. Nguyên nhân do qua kiểm tra, phát hiện hộ ông T. không bị thu hồi đất ở và không đăng ký thường trú tại khu vực bị thu hồi nên không đủ điều kiện tái định cư.

Điều đáng nói trong vụ việc này là trước khi bị thu hồi quyết định giao đất tái định cư, ông T. đã ký hợp đồng chuyển nhượng phần nền tái định cư trên cho ông S. với giá 310 triệu đồng, sau đó ông S. tiếp tục chuyển nhượng quyết định giao nền tái định cư trên cho một người khác, dẫn đến nhiều rắc rối pháp lý.

Là cơ quan được giao xác minh, thẩm tra vụ việc, theo Sở Tài nguyên và Môi trường, trước khi bị thu hồi, ông T. được UBND huyện Phụng Hiệp giao đất tái định cư, nên là người sử dụng đất, đã được trao quyền sử dụng đất và có quyền chung của người sử dụng đất. Tuy nhiên, lại chưa đáp ứng một trong các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Do đó, căn cứ quy định tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 và quy định Điều 117, Điều 122, Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng giao dịch giữa ông T. và ông S. không đáp ứng hình thức của giao dịch dân sự, nên giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Theo luật sư Phan Văn Hùng, Chủ nhiệm Đoàn luật sư tỉnh, việc mua bán các quyết định giao nền tái định cư xảy ra khá phổ biến trong thực tế. Về mặt pháp lý, hiện nay pháp luật không có quy định cấm việc chuyển nhượng, tuy nhiên, giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, vì các nền tái định cư về bản chất được cấp cho người dân bị thu hồi đất đủ điều kiện tái định cư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên họ.

Cụ thể như, có thể xảy ra rủi ro khi người bán đã nhận được tiền từ người mua thì không loại trừ trường hợp người mua lẩn tránh việc sang nhượng. Ngoài ra, rủi ro còn có thể xảy ra trong quá trình làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bởi giấy này cấp cho người nhận tái định cư, nếu được chuyển nhượng nhiều lần thì người cuối cùng sở hữu sẽ khó tìm ra người đầu tiên để làm thủ tục. Trong một số trường hợp, người chủ gốc còn gây khó khăn trong thủ tục chuyển nhượng, đòi thêm chi phí phát sinh... do đó, người dân cần cẩn trọng khi tham gia mua bán đối với các giao dịch trên.

Theo luật gia Nguyễn Hoàng Mạnh, Phó Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh, thành viên Đoàn công tác liên ngành giải quyết khiếu nại tỉnh, về nguyên tắc, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đai đã được cấp giấy chứng nhận. Đồng thời, các bên phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại các văn phòng công chứng có thẩm quyền theo quy định pháp luật.

Do đó, vào thời điểm các bên thực hiện giao dịch, đất tái định cư chưa được cấp giấy chứng nhận nên được xem là không đáp ứng các điều kiện để chuyển nhượng. Vì vậy, hợp đồng mua đất có khả năng bị tuyên vô hiệu bởi tòa án do vi phạm điều cấm của pháp luật (chuyển nhượng đối tượng không được quyền chuyển nhượng theo Luật Đất đai) khi xảy ra tranh chấp.

Hậu quả pháp lý của việc hợp đồng mua bán bị vô hiệu là không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.

Nói cách khác, trong trường hợp này, nếu phát sinh tranh chấp, đất tái định cư vẫn thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng, và bên nhận chuyển nhượng sẽ được bên chuyển nhượng hoàn trả lại khoản tiền đã nhận và các chi phí mà bên nhận chuyển nhượng đã chi trả.

B.B