Rủi ro từ chuyển nhượng bất động sản “hai giá”

Trong những năm qua, việc chuyển nhượng, giao dịch đất đai, bất động sản “hai giá” với giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá trị thực, nhằm giảm hoặc trốn tránh nghĩa vụ thuế giữa các bên xảy ra khá phổ biến. Tuy nhiên, điều này có thể dẫn đến nhiều hệ lụy cho cả bên mua và bên bán.

Người dân công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất đai tại một văn phòng công chứng.

Chuyển nhượng bất động sản “hai giá” có thể hiểu là việc chuyển nhượng một bất động sản nhưng các bên lập hai hợp đồng chuyển nhượng với hai giá khác nhau nhằm trốn, giảm số thuế, lệ phí phải nộp. Dù có thể “né” được một phần thuế nhưng theo các cơ quan chức năng, hành vi này tiềm ẩn rủi ro pháp lý khi hợp đồng có thể bị tòa tuyên vô hiệu trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc bị thiệt hại khi cơ quan quản lý nhà nước lấy giá đất theo hợp đồng giao dịch trước đó, để làm căn cứ tính giá trị bồi thường khi thu hồi, giải phóng mặt bằng.

Như trường hợp ông T.H.H., ngụ xã Trường Long Tây, có khiếu nại về giá đất khi Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án cao tốc Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng, đoạn qua địa bàn huyện Châu Thành A. Theo ông H., gia đình ông có 1.484m² đất cây lâu năm bị ảnh hưởng dự án và được bồi thường 165.000 đồng/m². Thế nhưng, việc bồi thường giá như trên là khá thấp, vì trước đó, một số hộ sống gần gia đình ông chuyển nhượng đất cùng loại có giá trị lên đến 500.000 đồng/m². 

Tuy nhiên, qua đối thoại, ông H. không cung cấp được các giấy tờ chứng minh việc chuyển nhượng theo giá như trên. Còn đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh, cơ quan được giao xác minh nội dung khiếu nại trong vụ việc này cho rằng, không có căn cứ pháp lý nâng giá cho ông H., bởi khi thu thập và xem xét các hợp đồng chuyển nhượng trong khu vực, giá trị chuyển nhượng được ghi nhận trên hợp đồng đều rất thấp, thậm chí còn thấp hơn giá trị ông H. được bồi thường. 

Theo luật sư Phan Văn Hùng, Đoàn Luật sư tỉnh, thực tế cho thấy, khi chuyển nhượng bất động sản “hai giá” nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, các bên thường lập 2 hợp đồng. Cụ thể, hợp đồng thứ nhất là hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định, để khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động theo quy định (đăng ký sang tên). Giá chuyển nhượng tại hợp đồng này thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế mà các bên thỏa thuận nhằm giảm số tiền phải đóng thuế.

Còn hợp đồng thứ hai là hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng này là “giá thực tế” mà bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi thực hiện hình thức chuyển nhượng, có thể xảy ra việc tranh chấp và mất tiền, trong đó rủi ro nhất trong trường hợp này thuộc về bên chuyển nhượng (bên bán).

Cụ thể, theo luật sư Hùng, khi có 2 hợp đồng, trong đó chỉ có một hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì theo quy định hợp đồng này sẽ có hiệu lực và được pháp luật bảo vệ. Nói cách khác, pháp luật sẽ ghi nhận hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực với giá thấp hơn nhiều so với “giá thực tế”. Và khi đó, bên chuyển nhượng dễ “bị mất tiền” nếu bên nhận chuyển nhượng chưa trả hoặc chưa trả hết số tiền chênh lệch.

Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng cũng gặp rủi ro nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu là các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (theo khoản 2, Điều 131, Bộ luật Dân sự).

Luật gia Nguyễn Hoàng Mạnh, Phó Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh, cho rằng, việc khai giá thấp sẽ dẫn đến dữ liệu giao dịch không phản ánh đúng giá trị thị trường thực, ảnh hưởng đến công tác xây dựng bảng giá đất, chính sách thuế và quy hoạch đất đai. Mặt khác, bên mua hoặc bên bán tùy theo mức độ vi phạm có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự về hành vi trốn thuế. Cụ thể, theo Điều 17, Nghị định 125/2020, người vi phạm có thể bị phạt tiền từ 1 đến 3 lần số thuế đã trốn và buộc nộp lại số thuế đã trốn.

Cùng với đó, trong trường hợp người chuyển nhượng bất động sản “hai giá” nhằm trốn thuế có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với hình phạt chính là phạt tiền hoặc phạt tù có thời hạn đến 7 năm về tội trốn thuế theo quy định tại Điều 200, Bộ luật Hình sự. Vì vậy, để phòng ngừa tình trạng này, theo ông Mạnh, các cơ quan chức năng cần tuyên truyền, phổ biến rộng rãi về rủi ro pháp lý khi khai hai giá cho người dân.

Cơ quan thuế tăng cường xử lý các hành vi vi phạm về mua bán hai giá; đồng thời, cần điều tra, xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế liên quan mua bán hai giá để tăng cường tính răn đe và ngăn ngừa vi phạm.

B.B