Tranh chấp từ quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Đất đai, cũng như các tài sản khác do vợ chồng xác lập quyền sử dụng, sở hữu trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của nhau, nên chỉ có vợ chồng mới có quyền quyết định khi tham gia quan hệ giao dịch.

Thời gian qua, nhiều vụ việc tranh chấp đất phát sinh từ vấn đề đất cấp cho hộ gia đình trước đây.

Tuy nhiên, có trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cấp cho hộ gia đình (bao gồm cả cha mẹ và con cái) nên nảy sinh không ít vụ việc rắc rối, ngăn cản từ con cái khi cha mẹ muốn bán đất. Đơn cử vừa qua, chia sẻ với phóng viên Báo Hậu Giang, bà N., ngụ xã Vị Thắng, huyện Vị Thủy cho biết, sau khi kết hôn với ông M., vợ chồng bà tạo lập được 7.200m2 đất trồng cây lâu năm và đất này được cấp cho hộ ông M., thời điểm đó ông bà chưa có con.

Đến năm 2022, ông M. mất nên bà N. muốn chuyển nhượng một phần đất để trang trải cuộc sống. Tuy nhiên, do “sổ đỏ” ghi cấp cho hộ gia đình nên những người con của bà N. có người đồng tình, có người lại ngăn cản, cho rằng họ cũng có quyền lợi liên quan tới mảnh đất này. Từ đó, trong gia đình phát sinh tranh chấp, khiến bà N. buồn rầu. Thực tế hiện nay, các trường hợp tranh chấp như của bà N. là không hiếm, bởi việc “sổ đỏ” ghi nhận cấp cho hộ gia đình không chỉ tồn tại trong Luật Đất đai năm 1993, 2013 (hiện đã hết hiệu lực), mà ngay cả Luật Đất đai năm 2024 cũng có ghi nhận.

Theo ông Phạm Mạnh Phương, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường, khoản 25, Điều 3, Luật Đất đai năm 2024 có quy định, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành.

Đồng thời, Điều 259, Luật Đất đai năm 2024 quy định, hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2, Điều 27 của Luật Đất đai năm 2024. Tức là việc định đoạt giao dịch phải do các thành viên có chung quyền sử dụng đất định đoạt.

Còn theo luật gia Nguyễn Hoàng Mạnh, Phó Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh, khoản 1, Điều 33, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có quy định, tài sản chung của vợ chồng gồm: Tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ, chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Căn cứ vào các quy định trên, để giải quyết các vướng mắc liên quan tới việc chuyển nhượng đất đai khi “sổ đỏ” ghi nhận cấp cho hộ gia đình, các bên tranh chấp cần làm rõ các sự kiện: Đất đó là tài sản riêng của vợ/chồng có trước hôn nhân, hoặc là tài sản chung của vợ chồng sau khi kết hôn. Khi làm rõ đó là tài sản riêng, tài sản chung của vợ chồng thì quyền quyết định của riêng vợ/chồng hoặc do cả 2 quyết định và sẽ không có liên quan gì tới con cái của họ.

Luật gia Nguyễn Hoàng Mạnh cũng lưu ý, khi “sổ đỏ” ghi nhận cấp cho hộ gia đình thì những người có chung quyền sử dụng đất trên “sổ đỏ” phải hội đủ các điều kiện gồm: Quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng; về sống chung và quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được cấp. Cho nên, với trường hợp của bà N., do các con của ông bà sinh ra sau thời điểm đất được cấp “sổ đỏ”, nên dù thực tế “sổ đỏ” ghi nhận cấp cho hộ gia đình thì các con của ông bà cũng không có quyền sử dụng đất chung.

B.B