Tuân thủ các quyền đối với thửa đất liền kề

Quá trình sử dụng đất người sử dụng đất thường gặp phải các tranh chấp phát sinh như về lối đi, lối thoát nước, việc xây dựng công trình ảnh hưởng đến hộ lân cận… do đó, quá trình sử dụng đất cần tuân thủ các quy định pháp luật, nhất là quyền đối với thửa đất liền kề.

Theo quy định pháp luật, đối với thửa đất liền kề được hưởng các quyền về lối đi, cấp nước, thoát nước,… nhưng phải đăng ký.

Nhiều tranh chấp phát sinh

Các thửa đất được phân định với nhau bởi các ranh giới đất và ranh giới đất là đường phân định cụ thể giữa các thửa đất liền kề, xác định phạm vi quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất của từng chủ thể.

Hiện tại Điều 175, Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

Cũng theo Bộ luật này, người sử dụng đất chỉ được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, trong thực tế cuộc sống vẫn xảy ra trường hợp mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ sử dụng các thửa đất liền kề với nhau, dù các thửa đất này đã phân định rõ ranh giới đất giữa các bên. 

Vừa qua, Báo Hậu Giang nhận được phản ánh của ông L., ngụ thị trấn Một Ngàn, huyện Châu Thành A.

Theo đó, mặc dù thửa đất của ông L. với ông K. (ngụ cùng địa phương) đã xác lập ranh mốc rõ ràng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng do đất của ông L. nằm phía trong, không có đường thoát nước nên ông L. có đề nghị ông K. tạo điều kiện cho ông đặt ống thoát nước, nhưng ông K. nhất quyết không đồng ý. Vì vậy, ông L. muốn nhờ cơ quan chức năng can thiệp, hỗ trợ. 

Hay như trường hợp của ông H., ngụ xã Thạnh Xuân, huyện Châu Thành A. Ông H. thông tin, trong quá trình xây nhà mới, hàng xóm của ông khi đào móng đã làm nứt tường nhà. Nhưng khi ông sang gặp hàng xóm đề nghị hỗ trợ tiền sửa thì người này từ chối với lý do, xây dựng trong phạm vi đất của gia đình theo đúng mốc giới ranh đất, không có lấn chiếm đất của ông H. Việc tường nhà của ông H. bị nứt là do cũ hoặc xây dựng không đạt chất lượng, từ đó ông H. bức xúc gửi đơn đến địa phương nhờ can thiệp.

Quyền của người sử dụng đất liền kề

Luật sư Hồ Quốc Thanh, Đoàn Luật sư tỉnh, cho biết, mặc dù các thửa đất liền kề là độc lập, được phân chia bởi ranh mốc rõ ràng nhưng việc sử dụng 2 thửa đất liền kề phải chịu tác động bởi quy định chịu hưởng quyền và hưởng quyền theo Điều 245, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 29, Luật Đất đai năm 2024.

Cụ thể, Điều 245 quy định, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (bất động sản hưởng quyền).

Còn theo luật sư Phan Văn Hùng, Đoàn Luật sư tỉnh, tại khoản 1, Điều 29, Luật Đất đai năm 2024 quy định, quyền đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí gas; lắp đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác theo quy định của pháp luật. Việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; đồng thời, phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 133, Luật Đất đai năm 2024 đối với trường hợp quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác.

Chính vì vậy, theo luật sư này, trong quá trình sử dụng đất, người dân có quyền yêu cầu những người sử dụng đất liền kề tạo điều kiện mở lối đi, thoát nước hoặc bồi thường, khắc phục thiệt hại trong quá trình sử dụng đất, xây dựng công trình ảnh hưởng tới thửa đất xung quanh.

Bởi tại Điều 248, Bộ luật Dân sự hiện hành quy định, người sử dụng đất liền kề không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn. Trong trường hợp khi các bên không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu chính quyền địa phương hoặc tòa án can thiệp.

B.B