Hệ quả từ hợp đồng giao dịch không ghi đúng giá trị thực

Từ lâu, việc chuyển nhượng, giao dịch đất đai đã tồn tại một thực tế là giá ghi trên hợp đồng thường thấp hơn giá trị thực, nhằm giảm hoặc trốn tránh nghĩa vụ thuế giữa các bên. Tuy nhiên, điều này có thể dẫn đến nhiều hệ quả xấu cho cả bên mua và bên bán. 

Một cuộc họp giải quyết khiếu nại về giá đất của người dân trên địa bàn thị xã Long Mỹ.

Anh L.T.N., người có nhiều năm làm trung gian mua bán nhà, đất trên địa bàn huyện Châu Thành, chia sẻ: “Người ta ghi trên hợp đồng giá thấp để bên bán đỡ phải nộp thuế thu nhập, còn người mua thì giảm được thuế chuyển nhượng. Cả hai cùng có lợi nên trong giao dịch nhà, đất, hợp đồng thường thấp hơn giá trị thực”.

Dù có thể “né” được một phần thuế, nhưng theo các cơ quan chức năng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý khi hợp đồng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu trong trường hợp xảy ra tranh chấp; hoặc khi cơ quan quản lý nhà nước lấy giá đất theo hợp đồng giao dịch trước đó để làm căn cứ tính giá trị bồi thường khi thu hồi giải phóng mặt bằng.

Theo ông Lê Văn Thanh, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh, ngoài hai vấn đề trên, việc ghi thấp giá trị hợp đồng hơn giá trị thực cũng gây khó cho cơ quan chức năng trong việc thiết lập cơ sở dữ liệu giá đất, vì giá đất thực không được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về đất đai. Từ đó khó có thể xây dựng được một hệ thống quản lý giá đất chuyên nghiệp, chính xác.

Thực tế cũng cho thấy, trong quá trình giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân, không ít trường hợp cơ quan chức năng đã gặp khó trong công tác bồi thường về đất do các hợp đồng ghi thấp hơn giá trị thực tế.

Như trường hợp của bà N.T.H., ngụ phường Thuận An, thị xã Long Mỹ, có khiếu nại về giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 61B đoạn qua địa bàn thị xã Long Mỹ.

Theo bà H., gia đình bà có 41m2 đất cây lâu năm bị ảnh hưởng dự án và được bồi thường 650.000 đồng/m2. Thế nhưng việc bồi thường giá như trên là không thỏa đáng vì trước đó, nhiều hộ sống gần gia đình bà chuyển nhượng đất cùng loại có giá trị lên đến 1,5 triệu đồng/m2.

Qua đối thoại, bà H. không cung cấp được các giấy tờ chứng minh việc chuyển nhượng theo giá như trên. Còn đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, cơ quan được giao xác minh nội dung khiếu nại trong vụ việc này cho rằng, dù biết giá đất thực tế cao, nhưng không có căn cứ pháp lý nâng giá cho bà H., bởi khi xem xét các hồ sơ chuyển nhượng trong khu vực, giá trị chuyển nhượng có hợp đồng thậm chí còn thấp hơn giá trị bà H. được bồi thường.

Thực tế đã xảy ra nhiều nghịch lý như trên, nhưng hiện nay không có cơ chế nào để kiểm soát và xử phạt các trường hợp cố tình ghi thấp giá trị trong hợp đồng giao dịch mua bán nhà ở, đất đai; còn cơ quan quản lý cũng chỉ căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do các bên nộp lên.

Mặt khác, do mua bán nhà, đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt, nên việc xác định giá mua bán thực tế là rất khó khăn, dẫn đến tạo kẽ hở cho người dân khai báo sai giá trị của bất động sản chuyển nhượng.

Vì vậy, để hạn chế tình trạng lách thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay, nên chăng Nhà nước cần có những chế tài bắt buộc mua bán nhà, đất phải thực hiện giao dịch qua ngân hàng hoặc phương thức giao dịch có thể kiểm soát, giúp hạn chế đến mức thấp nhất tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng gây thất thu thuế.

Bài, ảnh: ĐÌNH BẢO